La fiscalité des revenus d’investissements immobiliers – Ce qu’il faut savoir avant d’acquérir une propriété de luxe sur la Côte d’Azur
S’y retrouver dans le système fiscal français n’est pas toujours facile, surtout pour des investisseurs étrangers. Voici les principaux points à savoir :
I - Le financement de votre bien immobilier sur la Côte d’Azur
Même si vous n’avez pas besoin d’un prêt pour financer le bien à acheter, il peut être avantageux pour vous d’y souscrire. Premièrement, un prêt vous permettra de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. Deuxièmement en cas de déficit foncier, il pourra être déduit de votre revenu imposable annuel. A ce jour il existe deux types de crédit :
- Le crédit amortissable : un crédit à long terme avec un taux fixe ou variable, garanti par une hypothèque ou autre type de sécurité. Plus le remboursement du crédit avancera, plus les intérêts déductibles diminueront.
- Le crédit « in fine » où vous remboursez la totalité du capital emprunté à la fin du contrat. Le paiement des intérêts est souvent payé séparément du remboursement du capital. Un contrat d’assurance vie peut être souscrit en parallèle du crédit pour constituer le capital de remboursement du prêt. Un crédit In Fine peut être bien plus avantageux qu’un crédit amortissable étant donné qu’il permet une déduction linéaire des intérêts d’emprunt pendant toute la durée du crédit.
A/ Location non meublée
Que le loyer soit payé directement au propriétaire ou à une autre personne du foyer fiscal, que vous soyez loueur professionnel, co-propriétaire, ou gérant d’une SCI (Société Civile Immobilière) ou d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) il est imposable. Un des deux régimes d’imposition sera appliqué dans les cas suivants :
- Si les revenus fonciers annuels du propriétaire sont supérieurs à 15 000 €, le régime réel d’imposition sera appliqué.
- Si les revenus fonciers annuels du propriétaire sont inférieurs à 15 000 € vous entrez dans le cadre du régime « micro foncier » et vous pourrez obtenir un abattement forfaitaire de 40 %.
B/ Location meublée
Tous les revenus fonciers des biens meublés sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et donc imposables. Néanmoins, si le propriétaire est enregistré comme loueur professionnel, d’autres impôts peuvent être appliqués comme par exemple l’ISF : impôt de solidarité sur la fortune.
II - Les avantages fiscaux à louer votre propriété de la Côte d’Azur
Sous le régime réel d’imposition, si vous louez votre bien vous pouvez déduire des revenus toutes les charges relatives au logement tel que : les intérêts et dépenses liés au crédit souscrit dans le but d’acheter votre villa ou appartement; 14 % des revenus liés aux dépenses diverses telles que l’assurance, l’amortissement; la taxe foncière sur les bâtiments, la taxe régionale, et la taxe spéciale d’équipement; les dépenses liées à l’entretien, réparation et rénovation, tout comme les intérêts des emprunts sollicités pour conserver, réparer ou améliorer le logement; les dépenses liées au gardiennage, frais d’agence de gestion, assurance contre loyers impayés. Après déduction de ces frais :
- si le revenu locatif est supérieur aux charges déductibles, la différence sera assujettie aux différentes taxes : impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP), contribution sociale généralisée (CSG), contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).
- si les frais sont supérieurs au revenus locatifs vous aurez ce que l'on appelle un déficit foncier, qui peut soit être déduit de vos revenus imposables pour l’année en cours avec un plafond limité à 10 700 €, ou il peut être reporté pendant les dix années suivantes.
Afin de bénéficier de ce système vous devez avoir loué votre propriété pendant une période minimum de trois ans à partir de l’année où le déficit a été déduit
III - Imposition sur les plus-values immobilières
Quand un particulier vend sa propriété, la plus-value réalisée est généralement soumise à l’impôt sur le revenu. C’est au notaire de calculer et de payer cette taxe quand il enregistre la vente.
A/ Plus-values soumises à l'impôt
Les plus-values soumises à l'impôt sont celles que vous faites quand vous vendez en tant que particulier votre bien, des droits immobilières comme des usufruits ou droit de propriété sans usufruit, ou des actions dans une société immobilière comme une SCI ou une SCPI.
Certaines plus-values sur les biens ne sont pas soumises au même régime d’imposition, par exemple celles liées aux SICOMI (Société Immobilière pour le Commerce et l’Industrie).
B / Dans quel cas vous serez exonéré sur la plus-value?
Vous n’aurez pas à payer de taxe sur la plus-value si :
- la propriété vendue est votre résidence principale (y compris ses dépendances)
- vous vendez votre propriété à la suite d’une expropriation et si vous utilisez la plus-value dans l’achat d’une nouvelle propriété
- vous avez été propriétaire du bien pendant plus de 15 ans
- vous êtes titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une pension d’invalide
- le prix de vente est inférieur à 15 000 €.
C/ Taxe sur les logements vacants
Depuis 1999, une taxe spéciale est à payer sur les logements vacants dans les régions de Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nice et Cannes-Grasse-Antibes. Ces régions sont considérablement en manque de logements locatifs et les taxes ont été mises en place afin d’encourager les propriétaires à louer leurs maisons ou appartements plutôt que de les laisser non occupés pendant de longues durées.
Cette taxe est redevable sur tous les appartements ou villas qui sont restés vides pendant plus de deux années consécutives ou qui sont non meublées ou pas suffisamment meublés afin de permettre à quelqu’un d’y vivre.
Toutefois, cette taxe ne s’applique pas si le logement est vacant pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire. Cela peut être le cas si par exemple la propriété est en attente de réhabilitation ou démolition, ou si le propriétaire n’a pas pu trouver de locataires ni d’acheteurs dû aux prix élevés du marché. Ne sont pas non plus concernées les résidences secondaires et les propriétés en attente d’importantes rénovations avant l’entrée dans les lieux (c'est-?dire, pour des travaux supérieurs à 25 % de la valeur totale de la propriété).
La taxe sur les logements vacants est calculée sur la valeur locative de la propriété, et le taux d’imposition varie selon la durée de non occupation de la propriété :
- 10 % la première année où le logement devient imposable
- 12.5 % la deuxième année
- 15 % pour toutes les années suivantes
Auxquels il faut ajouter 9 % pour les frais administratifs
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